Comparatif de prêt : France et Luxembourg

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Un comparatif de prêt entre la France et le Luxembourg s’impose en ces temps relativement incertains, et où l’on de plus en plus de mal à débloquer un prêt. Investir pour garantir ses revenus, investir pour développer une activité professionnelle ou encore investir à titre privé pour un logement par exemple passe forcément par un financement. France ou Luxembourg? Prenons un cas concret.

M. et Mme DUPONT ont des revenus de 40 000 € (M. 25 000€ et Mme 15 000€)
Le couple souhaite investir dans l’immobilier. Ils souhaitent acquérir un bien à usage locatif d’une valeur de 150 000€, ils ont 50 000€ d’apport.
Quelle solution sera la plus intéressante compte tenu de l’impact fiscal en France.
Le bien sera loué 600€/mois. Ils souhaitent faire une comparaison de prêt entre la France et le Luxembourg


Aspect civil et Financier du comparatif

Prêt en France

Pour l’achat d’un bien de 150 000€ avec un apport de 50 000 sur 10 ans, le coût du crédit sera le suivant:

Prêt amortissable: prêt de 100 000€ sur 10 ans à 4.60% = mensualité de remboursement 1 042€ H.A (capital et intérêts). Au terme, pas de récupération d’épargne.

Prêt au Luxembourg

150 000€, apport de 50 000€ donnés en garantie.

  1. Coût du prêt = 150 000€ à 4,60% = 575€ par mois (uniquement les intérêts)
  2. La garantie placée = 50 000€ à 5% l’an environ, pendant 10 ans
  3. Rendement du capital = 150 000€ – 50 000€ = abondement de 100 000€ / 120 mois = 833€ par mois placés à 5% l’an environ en moyenne.

Au terme:

  • ils sont propriétaires d’une maison louée 600€/mois
  • l’épargne contituée est de 55 270,65€ (par le placement des 50 000€ et les abondements mensuels de 833€) sans prélèvement de CSG


Aspect fiscal du comparatif de prêt

M. et Mme DUPONT devront déclarer

En France

Un revenu foncier net de 3 049€, (déduction faite des intérêts d’emprunt avec la France qui s’élèvent pour la première année à 4 131€), soit un impôt à payer de 2 789€

Au Luxembourg

Un revenu foncier net de 280€, (déduction faite des intérêts d’emprunt avec le Luxembourg qui s’éleve à 6 900€ par an, de façon constante durant les 10 ans) soit un impôt à payer de 2 401€.


Aspect administratif

Les conditions administratives du prêt sont très allégées au Luxembourg.

Les documents à fournir sont uniquement:

  • Pièce d’identité
  • Attestation de valeur du bien
  • Copie du bail si le bien est à usage locatif
  • Dernier avis d’imposition

LE BANQUIER NE DEMANDE PAS

  • de situation Banque de France
  • et pour les professionnels : ne pas fournir les 3 derniers bilans

Conclusion et bilan du comparatif de prêt France – Luxembourg

Ce comparatif de prêt France – Luxembourg nous montre que le prêt souscrit au Luxembourg est nettement plus avantageux:

  1. au niveau administratif : simplicité dans l’obtention, pas de document à fournir
  2. au niveau financier : constitution d’une épargne sécurisée
  3. au niveau fiscal : déduction des intérêts sur toute la durée de l’emprunt de façon linéaire, alors qu’en France, ils sont dégressifs

Conséquence : pas de fiscalité sur les revenus fonciers, alors qu’en France il y aura une double taxation de ces revenus fonciers dans le cadre de l’impôt sur le revenu et par les prélèvements sociaux (CSG/RDS).

D’autre part, l’épargne constituée est, elle aussi, nette de prélèvement sociaux.

Si vous souhaitez en savoir plus et être conseillé par un conseiller indépendant en gestion de patrimoine, n’hésitez pas à poser votre question à votre conseiller en gestion de patrimoine du GNIP!

Pascal Desailly
Cabinet de gestion en patrimoine à Lille
Nord Ingénierie Patrimoine

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