INVESTIR EN NUE – PROPRIETE, UN BON PLAN ?

 

INVESTIR EN NUE – PROPRIETE, UN BON PLAN ?

 

Souvent méconnu, l’achat en nue – propriété, proposé par de nombreux promoteurs, offre divers avantages.

A condition de maîtriser toutes les spécificités de son investissement.

 

L’achat en nue – propriété se développe depuis quelques années. Il concerne surtout des biens immobiliers neufs, vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou des biens anciens vendus rénovés. Il consiste à n’acheter que la nue – propriété d’un bien, l’usufruit étant acquis pendant une période fixée par le contrat, en général entre 15 et 20 ans, par un autre investisseur, le plus souvent un bailleur social ou une compagnie d’assurance.

EXPLICATIONS :

– L’achat de la seule nue – propriété permet d’être propriétaire des murs, l’usufruitier ayant le droit d’usage sur le logement, c’est à dire le droit de l’habiter ou de le louer pendant une durée fixée lors de l’achat.

– La valeur de l’usufruit temporaire est déduite du bien et permet d’acheter la nue – propriété avec une décote de 30 à 50% par rapport à la valeur en pleine propriété.

 

LES AVANTAGES FISCAUX :

Au terme de la période fixée au contrat, la pleine propriété est reconstituée au profit du nu-propriétaire sans aucune fiscalité ni frais. Pendant toute la période du démembrement, le nu- propriétaire ne paye aucun impôt sur les loyers qui sont encaissés par l’usufruitier.

 

Déduction des intérêts de l’emprunt. Lorsque le nu-propriétaire a recours à l’emprunt pour financer son achat, les intérêts de cet emprunt sont déductibles de ses autres revenus fonciers si l’usufruitier loue le logement et est soumis à l’impôt sur le revenu ou est un bailleur social. Cette solution lui permet de défiscaliser ses autres revenus fonciers.

Exonération d’IFI. En ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le nu-propriétaire n’a pas à tenir compte de la valeur du bien pendant toute la période de démembrement.

 

Donation à moindre coût. Si le nu-propriétaire souhaite faire une donation de son bien, seule la valeur du bien en nue-propriété constitue l’assiette imposable, ce qui réduit les droits de donation à payer.

Plus-values immobilières. En cas de revente, le bien est assujetti à la fiscalité des plus-values immobilières et se trouve donc exonéré de plus values immobilières et se trouve donc exonéré de plus – values au terme de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

 

LE PROFIL DE L’INVESTISSEUR :

L’achat en nue – propriété s’effectue sur une longue période, il s’adresse donc à un investisseur patient qui n’a pas besoin de revenus pendant cette période et peut immobiliser longtemps un capital.

Si l’achat s’effectue à crédit, l’investisseur doit s’assurer qu’il peut rembourser le prêt tout en ne percevant pas de revenus locatifs. Dans ce cas, l’acheteur en nue – propriété doit disposer de revenus confortables (professionnels, fonciers,…).

L’investisseur doit également avoir à l’esprit que le locataire peut se maintenir dans les lieux après la fin de l’usufruit temporaire, ce qui l’obligera à effectuer une procédure judiciaire d’expulsion longue et coûteuse. Ce type d’achat concerne donc un investisseur averti qui pourra judicieusement s’entourer des conseils de son notaire afin de minimiser les risques.

 

Où s’adresser ?

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