Le Démembrement de propriété de parts de SCPI – Les différents leviers possibles – Le démembrement

Le Démembrement de propriété de parts de SCPI – Les différents leviers possibles – Le démembrement

 

1 – Démembrement de propriété Viager

C’est la division des droits d’usufruit et de nue propriété pendant la durée de vie des souscripteurs. Les parts de SCPI en usufruit s’éteignent au décès de l’usufruitier. Le nue – propriétaire retrouve la pleine propriété des parts de SCPI à ce moment.

 

Le propriétaire démembre ses parts et effectue une donation de la nue – propriété.

La valeur de l’usufruitier dépend alors de l’âge de l’usufruitier :

 

 

Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit (% de la valeur de la pleine propriété) Valeur de la nue – propriété (% de la valeur de la pleine propriété)
0 – 20 90 % 10%
21 – 30 80% 20%
31 – 40 70 % 30%
41 – 50 60 % 40%

 

Au fil du temps, l’usufruit va perdre de la valeur jusqu’à s’éteindre. Le nu-propriétaire récupèrera alors la pleine propriété des parts.

2 – Démembrement de propriété Viager

  • Souvent utilisé dans un cadre familial, ou les parents conservent l’usufruit et donnent la nue-propriété aux enfants via une donation – partage ou aux petits-enfants via une donation Trans générationnelle.
  • Il est également courant de constater l’acquisition de parts SCPI en démembrement viager en veillant en amont à transmettre une somme d’argent aux enfants leurs permettant d’acquérir la nue-propriété.

* Cela permet d’anticiper la transmission du patrimoine à ses enfants.

* D’utiliser les dons de sommes d’argents exonérés de droits : jusqu’à 31 865 € d’un parent à un enfant. Cette donation se réalise simplement et sans passer chez le notaire.

* Cette pratique permet également de réduire le montant des droits de donation qui ne seront appliqués que sur la valeur de la nue-propriété au jour de la donation.

 

3 – Démembrement de propriété Temporaire

a –  Une diversification patrimoniale

b – Le poids de la fiscalité est allégé

c – La rentalité de l’investissement est dopé

* C’est acquérir la nue-propriété temporaire des parts de SCPI

* L’usufruit étant acheté par une personne morale généralement

* Les parts en nue-propriété sortent de la base taxable à l’IFI

* Investissement seulement en cash

* Décote de 12 à 43% selon la période retenue

 

A la findu démembrement temporaire, l’usufruit s’éteint. L’épargnant récupère la pleine propriété de ses parts de SCPI en franchise d’imposition et perçoit les dividendes.

Les avantages et les inconvénients de l’usufrutier :

 

Avantages Inconvénients
 

* Forte décote à l’achat ( pour une part démembrée 10 ans, le prix de vente représentera 32.5% de la valeur initiale de cette dernière).

 

 

* Redevable de l’impôt sur le revenu.

 

* Le rendement est donc particulièrement attractif.

 

 

* Redevable de l’IFI sur la valeur de la pleine propriété (usufruit + nue – propriété).

 

 

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